不動産豆知識

知ってそうで案外知らなかった・・
簡単なことだけど知ってたらいつかどこかで得をする!
不動産鑑定の専門的な難しい話は置いておいて、気楽に読める「豆知識」
少しずつですがご紹介いたします。

建ぺい率は用途地域毎に60%、80%などと指定されており、これについては土地が角地であれば +10%の緩和を受けられるということは良くご承知のことと思われますが、
(1)二方路(多方路)地の場合
(2)角地にも多方路地にも該当しない場合
においても建ぺい率の加算が認められるケースがあることはご存知でしょうか?

(1)については既にご存知の方も多いでしょうが、 二方路地(2つの道路の間にある敷地)で一定の要件 (敷地周囲の延長の一定割合がそれらの道路に接していること等)を満たす土地 については建ぺい率が+10%加算されます。

(2)さらに緩和されるケースを調べていくと、 一方の道路にしか接面していない場合 (鑑定評価においては中間画地と呼ばれたりします)でも、建ぺい率の緩和を受けられる ケースがあります。
それは、「公園、広場、川、海、軌道敷地等に接する敷地で 角敷地に準ずるものです。

建ぺい率の規定は敷地面積に対する建築面積の割合を規定して、居住者の安全を確保する目的があります。
角地の場合においては中間画地より道路が多い分安全であり、建ぺい率を加算することができますので、 以下のように公園が隣接するケースについても公園を角敷地に準ずるものとみなして、建ぺい率が加算できます。

地上駐車場

また、上記「」内の角敷地に準ずるは多方路地にも置き換え可能であり、次のような場合においても川を 二方路地に準ずるものとみなして建ぺい率が+10%できます。

地上駐車場

○鑑定評価額への影響
角地・二方路地や、上記角地等に準ずる画地は中間画地に対して建ぺい率の緩和がある分だけ価値が高く、 建築基準法という法令上においては鑑定評価額もその分高くなります。
ですが、上記の例における公園の隣接地や川に挟まれた土地を環境面等の他の価格を形成する要因 (価格形成要因といいます)から考慮すると、必ずしも評価額が高くなるという訳でもありません。
(その辺りを総合的に判断して適正価格を求めるが不動産鑑定士の役目なのです。)

※今回の建ぺい率緩和のケースは神戸市内における建築基準法施行細則第12号各号の規定に基づいております。 他の市町村においては条例等により一部扱いが異なるケースもございますので注意下さい。

借地権を地主に返還する場合の対価(地主に借地権を買い取ってもらう場合の価格)について、 過去の評価事例を参考に考えてみたいと思います。

関西における住宅地の慣行的借地権割合は50%(更地に対する借地権の割合)程度が一般的と されています。

「相続、遺贈又は贈与により取得した財産に係る相続税及び贈与税の財産を
評価する場合に適用する財産評価基準書」

いわゆる相続税路線価(豆知識その3に関連記事あります)における 借地権割合は住宅地では60%の指定が多いですが、これはあくまで課税目的の割合であって、 実際に借地権を返還する時(地主に借地権価格として買い取ってもらう時)の更地価格に対する 割合を定めたものではありません。(参考にはされますが)

借地人・地主の公平性から考えても、「借地権の割合(価格)は半々にしましょう」とする50%の 割合が極めて合理的であり、過去の例に見ても取引が成立し易い割合といえるでしょう。
ただし、これが法人借地人の場合、地主の権利意識は、過去の取引事例・法人の用地担当者ヒアリング等から 見てもやや異なっているようです。

関西においては、地主は個人借地人に対しては比較的寛容であるものの、法人借地人に対しては強硬的であり、 特に借地人が大企業である場合は経済的強者に対する対応として、この傾向が顕著であるようです。
具体的には地代交渉や借地権の当事者間売買において強気な態度として表れ、地主有利な交渉にて決着することが 多いようです。

借地権については結局のところ、契約当事者間による話し合いとなりますが、それでも路線価ないしは更地時価の 20%を割る例はほとんど見受けられず、結果として大手法人が借地権を地主に返還する場合の対価(借地権価格) としては更地価格の20〜30%程度で決着するケースが多いようです。
【参考】
平成15年ごろ、豊中市内住宅地、大手法人借地人が借地権の返還対価として、更地約71百万円に対して、 15.5百万円(更地に対する割合約22%)で決着している。

借地権は、賃料の借り得部分に着目した契約の個別性や地域の借地権意識によりその価格は大きく左右されますが、 上記の例は関西における借地権の権利意識の把握に参考となるのではないでしょうか。

相続は誰にとっても身近な問題です。 その時に不動産鑑定士による不動産鑑定評価がどのように役立つのか見てみます。
1. 相続人間における遺産分割のための資料
2. 相続税額算定の基礎となる不動産の時価査定のための資料

1.については不動産の価値を鑑定評価により正確に把握し、 相続人間において財産が公平に分配される為の資料として、 鑑定評価書は極めて有効なものとなります。財産を評価するだけでなく、 例えば土地をどのように分割・配分すれば市場価値が均等になるか等、 価格の専門家である不動産鑑定士がアドバイスいたします。

2.については鑑定評価を取る必要がないケースと、鑑定を取ることにより かなりの節税効果が得られるケースがございます。
一般に不動産について納めるべき相続税額を求めるのに税務署としては路線価を使用します (路線価を知りたい場合には「財産評価基準書」を ご利用ください)が、算出方法は道路に設定されたuあたりの路線価に応じて画一的に 算定されていることが一般的であります。
よって、相続対象となる不動産(土地)が標準的である場合は特に時価の把握については 問題になりません(路線価額を利用しても鑑定評価額を利用しても大差は無いということになります。)が、 土地が極めて特殊である場合、すなわち

  • 極めて不整形
  • 道路と敷地が極端に高く又は低く接している
  • 周辺の一般的な敷地規模に対して極端に大きい又は小さい

等の場合には、これらの減価要因に基づき価格を把握する不動産鑑定評価額を時価とすることが 納税にかなり有利となる場合がございます。
相続財産の評価は相続があった時における「時価」とされているので、路線価による価格と 鑑定評価額を比べ、納税に有利となる方を選択することをおすすめいたします。

不動産は相続時における重要な財産です。しかし非常に個別性が強いこともあり、 その価値の把握には専門家である不動産鑑定士の鑑定評価が求められると言えるでしょう。

接面する道路より著しく高い土地や低い土地、崖地・法面を含む土地については、 眼で見ただけでも使い難いことが判るので土地の価値が下がる(安くなる)ことがわかりますが、 平らな整形地で一見したところ何も問題無さそうな土地でも、実はその価値を大きく減額させる要因が 地下に潜んでいることがあります。
今回は特に眼では見えない土地の減価要因を紹介したいと思います。

その1:地下埋設物関係
従前建築物の基礎杭(危険度:☆☆)

古くなった建物を解体する際に解体費用を抑えるため、地上建物および地表杭のみ取り壊し更地としている ケースが見受けられます。
この場合、地下の基礎杭はそのまま放置されているので、いざ建物を建築しようとする場合に残留した杭を 撤去しなければなりません。
撤去費用は直径幅30cmの杭1本につき約15,000円/m・本、
仮に地下に長さ約10mの杭が30本残っているとすると、
撤去費用:15,000円×30本×10m=4,500,000円
程度が必要です。

地上駐車場
地下に埋められたアース棒(危険度:☆)

基礎杭と同じく、アース棒(銅製・直径幅約五cm、長さ2m)も地下に残っている可能性があります。 この場合の撤去費用としては、ユンボ・工夫人件費、産業廃棄物処理費用等を考慮して、 約40,000円〜50,000円/本が必要となります。

地下施設(危険度:☆☆☆)

古くからのビジネス街においては、昔使っていたビルの地下部分が取壊されない状態でそのまま残っており、 地上で時間貸し駐車場等として使用されていることも多く見られます。いざ建物を新築する際には 地下施設の解体・処分が事前に必要となることから、余計な時間と費用(要解体敷地面積あたり最低坪30,000円〜)を 要することになすので、特に商業地域における更地は注意が必要です。

地上駐車場 地下の状況
地上駐車場 地下の状況
その2:周知の埋蔵文化財包蔵地(危険度☆〜☆☆☆)

周知の埋蔵文化財包蔵地内にある土地の土木工事(建物建築・土地造成等地面を触る行為のすべて)を行う場合は、 文化財保護法による届出が必要となります。
届出に当たっては計画建物の基礎断面・平面のわかる図面の添付が求められ、 その計画建物の如何によっては試掘がまず行われ、試掘の結果によっては正式な本発掘調査が必要となります。

自治体により扱いは異なりますが、試掘費用は公費負担、正式な発掘調査に関する費用は原則として事業主負担 (神戸市の場合、建売を除いた個人の専用住宅建設の場合は全額公費負担。 個人事業、零細企業と判断される場合にも一部公費負担有り)が一般的です。
発掘に必要な費用としては、発掘を行う調査担当者の人件費、工事に必要な機材費用、行為に伴い発生した諸経費等すべてです。
遺跡の広さ・深さにより調査費用は大きく上下しますが、大体一月に300〜500u掘れるとして、発掘面積が1,000uの場合で 平均約3〜5万円/uの発掘調査費が事業主に必要となります。
遺跡の層が深く数層にまたがっている場合等で、発掘面積が増えれば、当然その分の費用も増えます。

周知の埋蔵文化財包蔵地に入っていることは必ずしも減価にはなりませんが、思わぬ支出を被らない為にも 埋蔵文化財区域該当の有無以外に、

  • 「遺跡の層の深さ」
  • 「過去における試掘・発掘の履歴」
    (既に調査が終わっている土地は新たに発掘の必要が無く、費用も発生しないため)
  • 「文化財発掘の可能性」

についての調査も併せてされておくと良いでしょう。

☆神戸市内の埋蔵文化財確認なら「神戸市の埋蔵文化財」
☆尼崎市の埋蔵文化財確認なら「尼崎市の埋蔵文化財」
☆西宮市の埋蔵文化財確認なら「西宮市の埋蔵文化財」
☆姫路市の埋蔵文化財確認なら「姫路市の埋蔵文化財」

その3:土壌汚染関係(危険度☆☆☆〜)

近年特に注意が必要な土地減価要因として土壌汚染があげられます。
従前建物の用途が有害物質を使用する工場や作業所の場合には土壌が汚染されている可能性があるので注意が必要です。
土壌汚染が確認される土地は、通常そのままでは使えませんので、当然に更地価格からその除去又は洗浄に必要な費用を 控除した額が適正な市場価格となります。
汚染の除去費用については、土壌の洗浄・入れ替え等処理方法により大きく変動しますが、その金額は概して莫大になることが多く、 除去費用が土地の価値を上回るようなケースも存在しますので、特に注意が必要となります。
対象地に土壌汚染が無いかどうかの確認は、図書館で過去の住宅地図(昭和30年頃以降の地図ですとすぐに閲覧・コピーが可能です)を見て 過去に工場が建っていないかを確認することが簡単です。

その他には、

  • 「土壌汚染対策法による指定区域」に指定されていないか?
  • 「水質汚濁防止法及び下水道法上の特定施設」の届出が出ているか?
  • もし届出が出ている場合は「有害物質の使用届出」が出ているか?

届出が出されていない場合には事業所廃止時の土壌調査は必要ありませんし、 汚染の可能性も低いと判断してよいでしょう。

築年が経過した住宅(一般的には築後約25年以上)は不動産業者に言わせると価値ゼロとなることが多いですが、 不動産鑑定評価においては、現状で居住が可能な建物や管理状態が良いもの建物はその価値を認めてもよいと考えます。
ただし、築年を経過した居宅でも、

1.1981年6月1日以前の建物(建築基準法施行令改正前 旧耐震基準による建物)
2.1981年6月1日以降の建物(建築基準法施行令改正後 新耐震基準による建物)

上記1と2のどちらに該当するかで、その不動産の価値には大きな差があるものと考えられます。

※ここでの年月日は建築確認を受けた年月日です。
 建築確認を受けた後に建物の建築工事が実際に行われ、完成(完了検査)後に建物登記することが通常ですので、建物登記簿上の新築年月日の記載が 1981年(昭和56年)6月以降であることを理由として新耐震基準による建物と判断することはできません。
市役所の建築指導課にて建築確認年月日の調査をしましょう。

1. 旧耐震基準による建物

 建築確認年月日が1981年6月1日以前の建物です。
現行建築基準法に比べ、耐震性に関する規定がかなり緩いことから、居住を前提とする居宅としては、主に以下の2点が減価要因となります。
内装状態が良くとも、現行建築基準法に照らして建物には致命的な欠陥があると判断され、売買価格及び鑑定評価においてもほぼ残価若しくはゼロ評価になると思われます。

(@)震災発生時における倒壊の危険性
 震度5〜6クラスの大震災で倒壊する可能性があり、現状で居住は充分に可能であっても、震災等の災害時に居住の安全性確保ができない心理的な減価要因。

(A)融資における担保の適格性
 住宅金融支援機構による公庫融資(フラット35)や民間の住宅ローンにおいて、耐震性に劣る旧耐震基準の居宅については、担保不適格として住宅ローンの利用ができない可能性があります。
総額が大きくなる物件となると、その分現金で購入しなければならず、総額が張ることにより不動産の市場性が低下するという減価要因が認められます。

2. 新耐震基準による建物

 1981年6月1日建築確認以降の建物であり、「震度6程度の地震でも倒壊しない強度が施されている建物等」という規定になっております。
以下に示すとおり、建物には継続的な利用価値が認められますので、建物の経済的耐用年数(木造であれば一般的には30〜35年程度)の範囲において、建物の市場価値を見ても良いのではないか?

(@)震災発生時における倒壊の危険性
 一生に一度起こるか起こらないかという超巨大地震を除いて、ほぼ地震による倒壊の危険性は無いもの考えられますので、長期的に建物が利用可能となり、その分市場価値が発生します。

(A)融資における担保の適格性
 公的及び民間住宅ローンの対象になりやすく、売買時に物件の流通性を阻害する要因が無く担保価値及び市場性に優れると判断されます。

 旧耐震基準の建物は、以下の理由により「耐震基準適合証明書」の取得を検討してみてはいかがでしょう?

 旧耐震基準による1981年6月以前の建物であっても、建築士が発行する「耐震基準適合証明書」or「住宅性能評価書の写し」があれば、住宅ローン控除を受けることができます。(ただし、買う前に取得しておくことが必要)

 耐震基準適合証明書の発行費用は建築士事務所によって異なりますが、だいたい20万円程度。また、建築確認時の図面や筋交い等の位置が記載された設計図書(構造計算書)があれば、簡易な診断(0円〜5万円程度)で、適合証明が取れるかどうかが事前に判断できる様です。

 以上により、旧耐震基準による古い居宅であっても、耐震基準適合証明が取得できる居宅であるなら、倒壊による心理的負担の回避・各種税制上の優遇措置を受けられるという建物の増価要因が発生するとなります。

 ただし、旧耐震基準の建物を診断した建築士の話では、約80〜90%の建物は耐震基準に適合せず、補強工事無しでは耐震基準適合証明書を取得することは難しいのが現状の様ですが…。

 なお、住宅金融支援機構によるフラット35利用の場合、上記「耐震基準適合証明書」をもって、機構が独自に定める「耐震評価基準」に適合していると認めることができます。(支援機構ご担当者にヒアリング確認)

 古い住宅の評価や売買に当たっての参考になれば幸いです。